作为市场上颇为稀缺的纯商业运营标的,得益于消费市场的复苏趋势及良好的商业运营能力,星盛商业(6668.HK)2023年中期业绩交出营收净利双增长的满意答卷。
2023年上半年,星盛商业实现收入2.88亿元(人民币,下同),同比增加11.13%;核心归母净利润1.24亿元,同比增加12.6%,整体呈现稳定增长态势。
期内,星盛商业录得经营性现金流入净额约为人民币1.23亿元,同比增长约203.5%;截至6月底,在手现金13.53亿元,净现比1.3,现金充裕,为后续发展提供有力保障。
(资料图)
强势的基本面表现,展现出星盛商业韧性增长的发展底色,更是其关联方星河控股(下称“星河”)稳健基因的一脉相承。
多航道优势筑牢稳健经营根基
星河,1988年成立于深圳,经历35年发展,目前已形成了以产业运营、地产开发、城市更新、商业管理、酒店服务、股权投资、物业服务等多轮驱动的自循环生态圈,业务范围遍布全国30余座城市,率先完成从城市空间提供商向城市运营商的转型。
近年来,面对持续波动的房地产市场,星河始终保持稳健的财务风格。
2023年7月,经国内权威评级机构中证鹏元评级委员会审慎评定,星河控股集团旗下星河(集团)有限公司主体跟踪信用等级连续三年保持“AAA”,评级展望稳定。在行业评级下调的背景下,2022年AAA级别房企已从86家下滑至37家,今年能达到该评级的更是屈指可数。星河能连续三年获评“AAA”信用等级,足见权威机构对星河财务健康度、抗风险能力的高度认可,也是市场为星河投出的“信任票”。
不仅如此,星河已连续11年进入由工、农、中、建四大国有银行深圳市分行及中地会等机构联合发布的“深圳地产资信10强”榜单,稳健经营的优质形象受到金融市场的高度肯定。
2023年1月,星河成功发行深圳首单民营房企“央地合作增信”供应链ABS,规模3亿人民币,收益率4.8%,再次印证了星河作为优质房企的资信实力。
进一步分析不难发现,星河能在行业剧变之下凸显韧性,得益于集团坚持“长期主义”的发展理念,以及多航道布局带来的稳健发展前景。
1、优质持有型物业贡献稳定租金收入
深耕大湾区35年,星河于核心区位积累了众多商场、写字楼、酒店等优质持有型物业,包括位于深圳福田中心区的福田星河COCO Park、星河第三空间、星河中心、星河丽思卡尔顿酒店等标杆项目。集团在持有型物业方面每年实现超30亿租金收入,为后续业务发展提供充足现金保障。
其中,星河旗下标杆项目深圳福田星河COCO Park,是深圳最受欢迎的网红购物中心之一。2023年上半年,在消费复苏及港人“北上消费”热潮的带动下,福田星河COCO Park录得销售额同比增长约27.6%,客流同比增长达43.9%,出租率保持在98.7%的行业领先水平。
在产业运营领域,星河产业集团通过“产·城·融·投”创新运营模式,成功打造出产业园区典范——深圳·星河WORLD。凭借8年的良好运营,深圳·星河WORLD园区成功引入了超1400余家企业,创造产值超300亿元,成为深圳罕有荣获四大国家级资质的一流园区。
目前,星河产业已布局超20个城市,在建及运营面积超180万㎡,主要耕植于粤港澳大湾区和华东地区。今年5月,星河产业获中指院评为“2023年度中国产业新城运营商综合实力TOP4”,行业地位及品牌影响力持续迈进。
在长租公寓领域,星河旗下拥有星河盟客、星河郡寓及星河菁邸三个品牌,已成功运营超20家门店,管理房间数超5000间,业务覆盖深圳、广州、上海等多座城市。凭借创新长租一体化运营模式,以及持续提升精细化管理水平,星河的租金收入增长得到有力保障,形成了持有型物业的良性循环。
在酒店领域,星河拥有包括深圳星河丽思卡尔顿酒店、深圳星河吉酒店等在内的多间奢华、豪华、度假酒店,运营房间套数超2000间,业务覆盖深圳、广州、惠州等6座城市。酒店是品质精细化的服务赛道,不仅能带来稳定的租金收益,也为星河打下了良好的品牌基础。
2、物业管理、股权投资“现金奶牛”属性凸显
作为星河旗下物业服务板块,星河智善生活已连续八年荣获中国物业服务百强企业,旗下拥有住宅物业、产商服务、配套服务、智慧科技、增值服务五大业务板块,是国内物业管理类型最丰富的企业之一。
截至目前,星河智善生活合约面积超5000万㎡,业务覆盖30余座城市,服务业主超30万,具备较强的持续盈利能力。
此外,星河旗下的私募股权投资机构星河资本,也在为集团构筑资金“蓄水池”。截至目前,星河资本投资了超过200家企业,涵盖新一代信息技术、新能源、高端装备、医疗健康、消费零售等行业,助力了迈瑞医疗、华大基因、宁德时代、澜起科技、百果园等一批明星企业快速成长。
无论是物业管理还是股权投资,都能持续为星河提供稳定的现金流及利润支撑,助力集团穿越周期。
3、地产板块聚焦核心区域锚定精品策略
提升经营韧性的同时,星河亦高度重视城市空间拓展和产品品质提升,不断夯实房企高质量发展底盘。
在地产开发领域,星河地产已连续11年获评中国房地产百强企业,且多次进入中国蓝筹地产榜单,业务覆盖珠三角、长三角、京津冀三大城市经济圈。
克而瑞研究中心数据显示,2023年上半年,星河地产继续稳居地产百强榜单上半区,位列第48位,公司旗下多个项目位居属地城市销售榜前列:成都·星河WORLD位居温江板块前茅,河源·星河丹堤销售金额、套数、面积位居全市前列,惠州星河·冠臻誉府网签套数、面积、金额名列全市前茅。
作为稳健型房企的代表,星河始终践行“高标准、严要求”,不断提升各个精品项目的交付水平,筑牢交付力。据统计,2023年上半年,星河已完成的总交付套数超11000套。其中,惠州金裕星河梧桐湾、星河传奇、河源星河丹堤三大项目实现提前交楼;南沙、中山、佛山三城四盘到访总体收楼率达99.4%,华东苏州、常州等项目到访总体收楼率达98%。
目前,星河地产的土地储备项目主要集中在大湾区及长三角等优质都市圈,具有较高的安全边际。后续随着近期“认房不认贷”、降低首付比例等一系列政策落地,预计核心一二线城市将迎来稳步复苏,拥有优质资源的房企将持续释放增长势能。
结语
在宏观经济、行业政策以及市场环境的影响下,从“生产”到“服务”的转变已成为房地产行业的必然趋势。对企业而言,为了更好地适应当下市场,如何在盘活存量资产的同时,有效实现抗周期发展,尤其重要。
“星河要做五百年,不做五百强。”这是星河董事长黄楚龙对公司基业长青的愿景,也是星河对长期主义的价值坚守。结合当前情况来看,星河已逐步完成从城市空间提供商向城市运营商的转型,企业盈利来源也更为多样化和均衡。如何穿越周期、逆势出圈,星河给出的这份范本,值得参考。
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