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国金证券股份有限公司杜昊旻近期对招商蛇口进行研究并发布了研究报告《交付节奏影响单季业绩，销售快速恢复》，本报告对招商蛇口给出买入评级，当前股价为14.56元。
招商蛇口(001979)
事件
2023年4月21日招商蛇口披露2023年一季报，2023年一季度实现营业收入150.1亿元，同比-20.2%；实现归母净利润2.7亿元，同比-38.7%。
点评
单季交付面积减少，营收利润下滑：公司2023年一季度房地产项目竣工交付面积减少，导致房地产开发业务结转收入减少。已售未结金额增加，截至一季度末，公司合同负债余额1740亿元，较2022年末增长19.9%；2023年计划竣工计容建面约1600万方，竣工交付主要集中在下半年。毛利率短期承压、长期将有改善，受结转项目影响，2023年一季度公司毛利率12.62%，较2022年全年下降6.63pct；2024年随着深圳前海等优质项目结转，预计利润水平将改善。
销售金额快速恢复，经营现金大幅增加：公司2023年一季度实现销售金额723亿元，同比+52.6%（TOP10房企平均同比+11%），行业排名第六。公司一季度经营性净现金流82.7亿元，同比+349.2%，主要来自房地产项目销售回款的同比增加。
良好现金状况支撑积极拿地，多渠道补充土储：公司2023年一季度新增拓展项目6个，总建面74万方，总地价91亿元，分别位于深圳、南京、杭州、苏州、合肥和郑州等城市，获地方式包括公开招拍挂、合作拿地、收并购等。4月在上海2023年一批次土拍中，公司获取2宗优质地块，拿地金额34亿元。
投资建议
受竣工交付节奏影响，公司2023年一季度营收利润下滑，而全年计划竣工面积较2022年同比增加21.7%，预计全年业绩能企稳回升。我们维持盈利预测不变，2023-25年归母净利润分别为65.9亿元、106.5亿元和140.0亿元，同比增速分别为54.5%、61.7%和31.4%。公司股票现价对应PE估值为17.1/10.6/8.1倍，维持“买入”评级。
风险提示
房地产市场销售持续低迷；公司增发融资受阻；竣工不及预期。
证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，国金证券杜昊旻研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为60.7%，其预测2023年度归属净利润为盈利55.53亿，根据现价换算的预测PE为20.28。
最新盈利预测明细如下：
该股最近90天内共有22家机构给出评级，买入评级18家，增持评级4家；过去90天内机构目标均价为18.18。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，招商蛇口（001979）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力一般，营收成长性较差。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：货币资金/总资产率、有息资产负债率、应收账款/利润率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率。该股好公司指标2星，好价格指标3星，综合指标2.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）
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