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业委会选聘物业业主起诉违法被驳回

小区业委会根据小区管理规约和业主大会议事规则,与小区物业续签物业服务合同。而5名小区业主认为业委会与物业存在利益输送关系,诉至法院要求确认双方合同无效。日前,海淀法院驳回了业主的诉讼请求。

起诉业委会违法选物业

业主诉称,业委会作为小区业主大会的执行机构,自成立至今,从未按照相关规定履行职责,在未按照法律规定召开业主大会并获得授权的情况下,擅自决定包括选聘连续数年亏损的物业管理企业,采用对物业公司没有约束的薪金制条款,改变物业收费标准等重大事项,盗用小区业主大会名义与物业公司签署合同,属程序违法。业委会与物业公司之间存在关联交易和利益输送关系,严重损害了我方以及小区其他业主的合法权益,因此根据《合同法》规定,双方之间签订的物业服务合同应属无效。

业主还表示,涉案合同签订之前未按规定公示征求意见,签订之后至今未向业主公布合同内容,剥夺了小区业主的知情权,业委会和物业公司为获取不当利益采取了欺诈行为。涉案合同违反了《物权法》、《物业管理条例》等规定,涉案合同违反法律和行政法规的强制性规定,应为无效。

被告否认存在利益输送

业委会、物业公司共同辩称,不同意原告的诉讼请求。首先,签订的物业服务合同是双方真实意思的体现,内容合法有效。业委会此前曾以书面征求意见的形式组织召开业主大会,根据统计调查表显示,同意续签合同的业主户数比例占73.59%,面积比例占72.6%,同意继续由物业公司提供物业服务。

其次,物业已经依约提供了物业服务,97%以上的业主依约支付了物业管理服务费,物业的服务赢得了业主的认可和拥护,其服务质量也得到了政府职能部门的认可和嘉奖。部分原告起诉动机不纯,有拒缴、缓缴物业费之嫌。

对于存在利益输送这一问题,被告称,双方没有这种关系,原告没有证据证明其主张。业委会主任所缴纳的租金与同时期、同户型、同地段的其他承租人的租金标准没有区别,更没有特殊待遇。综上,原告主张合同无效的证据不充分,应承担举证不能的责任,因此请求法院依法驳回对方的诉讼请求。

涉案合同合法驳回起诉

海淀法院审理认为,根据相关规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业委会作为小区业主大会的执行机构,采用书面征求意见的形式召开业主大会会议,符合《物业管理条例》的规定以及《管理规约》、《业主大会议事规则》的约定,实质上体现了业主共同决定权利。

对续聘物业公司为小区物业公司的调查结果显示,专有面积占小区建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主已表示同意。据此,业主委员会有权代表业主大会与物业公司续签涉案合同。因此,涉案合同并未违反法律、行政法规的强制性规定。

对于业主主张业委会与物业存在关联交易和利益输送关系,严重损害了原告以及小区其他业主的合法权益,但并无充分证据证明,涉案合同亦不存在其他无效情形。

现业主要求确认业委会与物业签订的涉案合同无效无事实和法律依据,法院不予支持。最后,法院判决驳回5名业主的诉讼请求。

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