作者 | 昨辰，Jussi Askola
数据支持 | 勾股大数据（www.gogudata.com）
01 背景
俄乌的黑天鹅仍没有结束，但从昨天的战况以及欧美的态度来看，结局很难再有大的变数了：美英欧宣布对俄罗斯新一轮严厉制裁，但未涉及能源行业和Swift，G7将设法确保全球能源市场的稳定性…简单翻译一下就是：我们缺油气大宗，对你很看不惯，但又没有办法。
另外欧洲央行（Holzmann）昨天放鸽，表示俄乌冲突可能会推迟退出QE，也助推了美股的大反弹。通过对1990年以来6次美国参与的战争复盘，也可以发现这不会改变整体牛熊的趋势，更多是在关键事件节点的短期影响。那么接下来，市场的关注焦点会继续回到通胀与加息的主线。
伊拉克战争与标普500复盘
来源：Wind，西部策略
俄乌局势愈渐明朗的情况下，通胀的压力有所缓解，但要注意的是，这并不会改变此前美联储的判断。回顾上周“鹰王”布拉德的讲话，其中有实质性预判的是下半年通胀仍有5%-5.2%，也就意味着和长期通胀目标差距超过300个基点，因此合适的做法是7月前将利率提高100个基点，以免拖到下半年处于不利情况。
昨晚美联储理事沃勒也表示了同样的观点，称3月很有可能加息50个基点，倾向于不晚于7月开始缩表，这也是股指期货转跌的重要原因。所以，加息仍是铁板钉钉的事，在这个逻辑线下，有一类资产可能被忽视了——REITs。
02 REITs
REIT，Real estate investmenttrust，即房地产投资信托，又称房产信托/地产信托，是一种类似封闭式共同基金，但投资标的物为不动产的投资工具。也就是大家一起凑钱买不动产，按参与份额获得所购资产交易、租金与增值带来的收益。这样的好处显而易见：降低了投资门槛，并增强了流动性（可在证券市场交易自己所持份额）。
REITs的特点是收入主要来自租金，因此比较稳定，而且REITs也必须将绝大部分的盈余用作派息，这也是REITs的派息率远高于市面一般股票的原因。投资多项不动产标的，也可起到分散风险的作用。最后，由于不动产的特性，也使得REITs在对抗通货膨胀时相对有利。
今年开年以来，由于利率上升以及俄乌黑天鹅，REITs也跟着指数一起下跌，比如REITs的典型ETF：VNQ和标普500的走势基本一模一样。
VNQ与标普500走势对比
来源：Seekingalpha
那么这说明REITs在加息环境下表现不好吗？情况可能恰恰相反——REITs在利率上升的信号出现时遭到抛售是普遍现象，因为市场认为在利率上升将损害REITs的盈利能力，并且降低其持有的房地产价值。这种信念往往非常强烈，以至于短期内自我强化。但实际上，这其中有些误解。
在现实中，利率通常会因为经济过热和通胀上升而上升，而这两者都对REITs相对有利。这也就解释了为什么REITs在过去的加息周期中实际上跑赢了标普500（而且不止一点）。
复盘来看，REITs在加息后的12个月内平均产生17.4%的回报率，这几乎是标普500回报率的两倍：
过去20年加息周期中REITs和标普500表现对比
来源：Cohen & Steers
如上图，在加息前12个月，REITs的平均回报率为11.4%，低于标普500的13.3%。但随着时间推移，加息正式开启后，REITs的表现逐步反超标普，并且有不断扩大的趋势。加息12个月后平均回报率达17.4% vs 标普500的9.7%。
在加息临近的当下，REITs无疑是持仓组合的重要备选。
