自年末以来，房地产政策出现宽松维稳信号。房地产行业在供给侧改革中度过了2021年，正式跨入了“稳中求进”的2022年，而新的一年里不少机构对地产板块也有积极展望。

早在去年10月中旬，大摩就上调房地产板块评级，称房地产市场系统性风险可控，房地产市场的政策拐点正在逼近。中信证券分析师也在12月底发报告指出，2022年房地产市场的经济支柱地位不变，政策稳定市场的意图不变。

另一方面，岁末年初的楼市成交出现回暖态势。近期机构也发布了房企全年销售业绩排名。2021年共计158家房企跻身百亿军团，其中，在中指研究院、克而瑞等多家第三方机构最新的年度销售排行中，碧桂园(02007.HK)稳居2021年房企销售业绩榜首。

在“房住不炒”总基调下，全国房地产市场经历了深度调整，但碧桂园依旧业绩亮眼。笔者试从碧桂园的表现解读其投资亮点。

一、行业大环境改善，销售市场有所恢复

从二级市场表现看，2021年下半年以来，在政策持续调控升级下，房地产市场褪去了热情的潮水，进入到调整周期。

从行业大环境看，“两集中”政策从供给端控制房企拿地节奏，给房企拓储带来了前所未有的挑战。与此同时，“三道红线”在融资端持续加码，监管部门加大对房企融资规模和购房者贷款规模的监管。

房地产外部融资持续收紧，叠加偿债高峰期，部分房企“爆雷”。同时，“爆雷”加剧房企的信用危机，使得房企资金的缺口不断扩大，部分房企陷入流动性危机，债务违约事件屡见不鲜。金融监管趋紧下，行业面临洗牌，房地产上下游产业链均受到不同程度的影响。

就在地产板块疲软之时，政策层面自11月开始，出现了缓和信号，融资环境出现边际改善。2021年12月3日，银保监会方面表示要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。笔者认为，政策特别强调房地产行业的良性循环，意味着房地产大环境将开始有所改善，而随着高杠杆发展模式被淘汰，后房地产时代也将在不断探索中走向稳健经营。

再看房地产销售市场，2021年下半年以来的楼市受到限购限贷等政策调控，楼市交易惨淡，直到年末才有所缓和。据克而瑞研究中心最新报告，2021年12月，楼市一线韧性较强，供求环比齐增，年成交量创近3年新高；二三线供应大幅放量，而成交环比增长19%，虽然表现不及去年同期，但整体涨多跌少。这表明近两个月以来，随着信贷回归正常化，房地产销售市场也有所恢复，这也将有利于房企更加平稳健康的发展。

二、销售持续领先，抗周期的竞争力凸显

从公司层面看，在楼市降温和房企销售增速放缓的前提下，碧桂园仍然稳居2021年房地产企业销售业绩榜首，同时其年度业绩已连续五年蝉联行业第一，始终保持规模优势，展现出较强的经营韧性。

（图片：三大机构排名 来源：中指研究院、克尔瑞、亿翰智库）

在1月5日，碧桂园发布公告称，其于2021年12月单月共实现归属公司股东权益的合同销售额约人民币225.8亿元，权益合同销售建筑面积约289万平方米。截至2021年12月31日止，其归属公司股东权益的合同销售额达到人民币5580亿元，全年权益合同销售建筑面积约6641万平方米。

此前亿翰智库提到，由于政策的调控和市场的下行，房企销售业绩增长减速或负增长已成为行业共识。在笔者看来，房地产行业销售变化非常考验开发商的各项能力，碧桂园能成为销售规模最大的房企，与其稳健的经营战略密不可分。

首先是财务基本面，碧桂园以回款和现金流作为经营重点，追求“有现金流的利润和有利润的现金流”。据碧桂园2021年中期业绩报告，其权益回款率为90%，已连续6年保持90%或以上；净负债率仅49.7%，已连续多年保持低于70%；同时，其期末融资成本约5.39%，较2020年年底下降17个基点。数据皆反映出碧桂园在财务管理上的稳健，随着融资成本不断下降，其债务结构也在不断优化。

值得注意的是，碧桂园上半年可动用现金余额达到1862.4亿元，可以说现金流非常充裕。充足的现金流离不开销售业绩的支撑，在普遍现金流紧张的行业环境下，这无疑是碧桂园的优势底牌。

事实上，凭借着稳健的财务状况和优秀的运营能力，碧桂园已多次获得大型评级机构和主要金融机构的认可。在同行遭受评级机构密集下调的情况下，穆迪和惠誉均维持对碧桂园的“投资级”评级。同时，摩根士丹利、国泰君安等国内外市场机构亦纷纷看好碧桂园财务状况及未来发展空间，给予“买入”、“增持”等较高评级。

三、内因激发动能，夯实稳健经营基础

良好业绩离不开公司先进的经营模式与战略方针，不妨从土储布局、产品力、以及组织架构三大方面对碧桂园的竞争力进行深度剖析。

1）稳中求进，完善全国均衡化布局

在22城集中供地的大背景下，大部分房企专注于一二线核心城市布局，缩减对三四城市市场的投资，碧桂园则较早实行全国均衡化布局战略，并不断提升深耕城市的市占率；另一方面，三四线城市的拿地成本相对更低，碧桂园在诸多三四线城市都具备强有力的竞争优势。随着国内产业持续升级，城市群和都市圈的发展将为部分三四线城市带来结构性扩张的机会。

截至2021年6月30日，碧桂园权益可售资源合计约2.2万亿元，从分布上看重点布局长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，大多数货量的分布符合人口流动趋势。贯彻“深耕三四线城市，实现一至六线全面覆盖”战略的碧桂园，无疑将享有城市发展所带来的红利。

（信息来源：公司公告）

从销售区域来看，广东地区是碧桂园驻扎的大本营，始终保持高销售占比，2021年中期达到17%，其次为江苏16%、浙江9%、河南8%、山东8%。

（信息来源：公司公告）

与此同时，由于公司多年以来的深耕战略，深耕区域市占率也是相对较高的，据公司公告显示，2021年上半年市占率前十大城市中，广东韶关、潮州、云浮、梅州、清远均榜上有名，分别为36%、19%、18%、17%。

可见，碧桂园的销售分布与土地储备分布吻合，可以发挥区域先发优势，享受区域发展以及产业升级的红利，为后续业绩的增长提供有力的保障。

2）推进“强基行动”，增强产品竞争力

据悉，碧桂园积极推行“强基行动”，以客户为中心，根据客户需求打造全方位高品质的系列产品。截至 2021 年 7 月，产品系已落地 434 个项目，获得市场的一致好评与青睐。 

在产品设计方面，碧桂园在充分了解当地市场需求的基础下聚焦“产品和服务”两大维度，打造了“府、云、天、星”系列产品。其中，府系产品聚焦的是东方文化与园林艺术的融合；云系产品提供“智能家居+智慧社区”方案；天系产品被定义为“精致城央品质大宅”，是集建筑、装修、园林、配套等品质标准于一身的作品；星系产品主要满足都市青年的个性需求。可见，不同的客户群体以及设计风格打造各具风格的产品体系，充分诠释了碧桂园“实用也是生活”的价值主张以及“极致的实用主义”的产品核心，为客户提供高品质、强实用性的优质产品。

不仅如此，在绿色建筑、装配式、被动房等研究领域，碧桂园也取得技术突破。截至2020年12月，累计完成装配式设计项目300余个，总建筑面积超过2000万㎡，其中，碧桂园参与设计的珠海海悦天境项目及珠海天玺湾项目先后获评广东省装配式建筑示范项目。与此同时，2020 年碧桂园累计满足国家绿色建筑评价标准建设的项目93个，累计发展绿色建筑总建筑面积超过了2亿平方米，位居行业前列。

3）完善组织架构，提升精益管理能力

公司持续稳健的发展离不开先进的管理理念、优秀的管理团队以及充分的人才储备。碧桂园一直以来都注重人才的引入与培养，每年招收2000多名优秀的在校大学生，培养自己的人才梯队。与此同时，坚持常态化培训，每周五上午均会举行常态化培训会，确保项目能够如期完成，也能提升公司管理人员的运营能力。

从组织方面来看，碧桂园也一直在修炼内功，自2019年起开始自上而下的组织架构调整，不断缩小管理半径，缩短决策链条，且其汇报层级从“项目-城市-区域-集团”四个层级减少为“项目-区域-集团”三个层级，从而达到简化工作流程、打破部门间壁垒的效果，提升公司经营效率。12月31日，碧桂园再次调整组织架构，通过强区合并弱区的模式将106个区域调整为65个，进一步提升区域集中度和资源使用效能，降低运营成本，实现“市场、人员、资源”的整合协同。

四、结语

在当前不确定的经济环境下，地产行业发展逻辑迎来深层次改变，市场规模增速有所放缓。随着关系楼市走向的信贷回归正常化，楼市或筑底趋稳，但行业出清还在继续，马太效应也将愈加显著。这对碧桂园这类稳健型头部房企而言，其抗风险能力强，且修复期也更快，随着市场转好，将更有利于抓住机会窗口。

从二级市场来看，受到市场情绪和短期政策影响，房地产板块目前处于估值洼地，港股内房股板块的市盈率（TTM）仅为3.999倍。展望未来，随着政策边际放松以及利润率恢复，地产板块后续或将迎来估值修复行情，而具备销售优势的碧桂园也将有望获得价值重估。

关键词： 碧桂园(02007 HK)：全年销售业绩领先 抗周期竞争力凸显