日前，地产行业出现调控政策边际宽松、融资环境或有放松的积极信号，与之紧密相关的物业管理板块也迎来了一小段估值修复行情。一周之内，富途内地物业管理股指数上涨了近7%。
在笔者看来，物管板块的价值从未改变，行业非周期、抗风险、政策支持等优质属性将在经济波动中反复得到验证，而伴随这一市场认知得到进一步加固，港股物管IPO也同样会受益。
今年以来，赴港上市的物企数量增量放缓，一些物管企业选择“离场”，另一些资质优秀的物企则实现了“逆市而上”。11月12日，中南服务商业有限公司（以下简称"中南服务"）披露聆讯后资料集，建银国际担任其独家保荐人。根据中指院数据统计，中南服务位列2021中国物业服务百强企业综合实力第18名。
通过梳理资料集，笔者发现即将敲钟的中南服务不仅具备强劲的综合实力，同时也显现出充足的长期增长潜能，接下来将就公司的基本概况及投资亮点进行讨论。
（来源：招股书，格隆汇整理）
一、坚实基本面+优异成长性，打造实力型综合物管服务商
中南服务是一家战略性布局全国的综合物管服务提供商。截至2021年9月30日，中南服务的全国性业务版图初现，其在管项目覆盖至全国19个省份的65座城市；其订约管理的项目覆盖至全国20个省份的92座城市。尤其是在经济发达的长三角大本营，中南服务已确立起较高的品牌知名度和有利的市场地位。
从更能体现成长性的动态增速来看，一方面，凭借着自身的先发优势，中南服务在长江三角洲地区的业务规模快速扩大。体现在经营数据上，2020年，中南服务在长江三角洲地区的在管建筑面积同比增速为24.2% ；2019年，中南服务在长江三角洲地区的在管建筑面积同比增速为25.8%，显著高于同期中国物业服务百强企业在长江三角洲地区的在管建筑面积的平均增长率21.1%，其聚焦长三角地区的布局优势得以凸显。
根据我国政府的发展规划，以“一极三区一高地”为战略定位的长三角地区，将是中国经济活跃度高、引领未来发展的重点区域。可以预见的是，受益于长江三角洲的经济增长红利，中南服务强劲的发展势头也将进一步得到巩固和扩大。
另一方面，中南服务持续推进全国性布局，在环渤海经济圈、西部地区以及华南地区的市场份额持续提升。根据克而瑞的资料，中南服务在山东省、四川省及河北省的管理规模增速在百强物企中位居前列。
（来源：招股书，格隆汇整理）
因此，中南服务在区域布局方面占据了一定的领先优势，并不断在其业务发展的过程中得到体现。除此之外，笔者还关注到，中南服务的基本面质地优异，呈现出长期稳健增长的优良属性，总结为以下两点：
1）净利加速趋势明显，盈利能力突出
据招股书所示，中南服务的业绩表现亮眼，呈现出营收稳健增长，净利加速增长，净利润率持续改善的良好态势。
数据显示， 2018年、2019年及2020年，中南服务的营收分别为5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元，年复合增长率为25.1%；净利润分别为1795万元、2705万元、6675万元，年复增长率为92.9%；净利润率分别为3.3%、4.0%、7.7%。
截至2021年5月31日，中南服务实现营收4.36亿元，净利润2841万元，对应的增长率为42.5%、50.3%。
2）规模持续扩张，锁定未来增长
与业绩稳健增长对应的是，中南服务的业务规模也在不断扩大。2018年、 2019年及2020年，中南服务的在管面积分别为2160万平方米、2739万平方米、3691万平方米，年复合年增长率为30.7%，并在2021前9个月进一步增长至4330万平方米。
此外注意到，截至2021年9月30日，公司的合约面积为7010万平方米，合约面积与在管面积相比可得的倍数约1.62倍，该指标体现已锁定的未来增长，换句话而言，中南服务在管面积规模的后续增长有较为充足的保障和支撑。
过去数年间，得益于独特模式和快速发展，中南服务在业内排名不断跃升。随着物业管理规模扩张，中南服务在中指院中国物业服务百强企业排名中由2018年的第29名上升至2021年的第18位。
二、科技赋能，多元化发展，上市后或开启加速跑
参照历史的发展进程，对标成熟度更高的海外发达国家，再结合中国市场的特征，笔者认为，未来国内物业管理行业在进入成熟阶段之前或会在科技和管理、服务业态及业务类型方面呈现出以下特征：
科技和管理能力方面，物业的数字化转型是数字经济时代的新要求。行业内或会出现一套或几套真正有差异化的，并能不断推广的科技和管理效率提升系统。一方面，物企能够实现对建筑物进行更有效率的管理，进而提升整体运营效率。另一方面，依托强大的数据流及数据库，物企能够对住户的服务满意度和体验感进行量化，为注定精细化的服务内容及服务标准提供可靠的依据。笔者据此认为，科技化管理水平将成为物企决胜下半场的胜负手。
服务业态方面，差异化和专业化的服务体系将成为物企核心竞争力的一部分，也成为品牌和业务扩张的驱动力。
业务类型方面，随着房子回归居住的本源属性，物管企业将承担更多“生活管家”的角色，围绕“全生命周期”的生活场景，纵向精研服务的深度，横向拓展服务的边界，丰富服务类型。
以自上而下的视角来看，延续着行业的发展趋势，对于物业管理公司成长价值的评估，将离不开对这三个层面的考察、跟踪及评估。
聚焦到中南服务本身，从招股书公布的历史数据及资料来看，公司在这三个层面上的积累颇深，有利于实现长期的业绩增长，也因此具备了可期的上涨空间。
对应到科技与管理方面，中南服务一直以先进技术驱动发展，目前已建立起了一套完善科学的信息技术系统，如质量检查系统、设备管理系统及能耗计量系统等，推动公司智能化转型升级，同时降低劳动力成本，增厚利润空间。不仅如此，中南服务推出的"中南生活荟"智慧化服务平台，打通了社区服务的“最后500米”，能够做到快速触达客户，从而提升服务治理、提高客户满意度。
关注到服务业态，中南服务采取了多元化业态布局的策略，这也意味着中南服务在住宅业态的基础上，继续深入专业性更强的细分赛道，由此迅速拓宽业务边界，获得更庞大的客户群体，为公司未来发展带来了广阔的空间。
（来源：招股书，格隆汇整理）
据招股书所示，中南服务的物业管理组合丰富，涵盖了住宅物业、购物中心、产业园、写字楼、游乐园及公共物业等多业态物业组合。2018年-2021年5月，住宅物业在管建筑面积从1957万平方米增长至3711万平方米，增长幅度接近90%。同期内非住宅在管建筑面积亦实现高速增长，从202万平米增加到255万平米。
最后着眼于中南服务现行的业务类型，笔者注意到公司的物业管理服务和非业主增值服务占据了主要的收入来源，同时社区增值服务的收入占比虽然较小，但已经呈现出不断上升的良好态势。
笔者认为，在上市成功募集资金之后的中南服务，预期将加大对智慧社区及创新业务解决方案的投入、加快战略性扩张及进一步扩大服务范围，从而在这三个方面取得更多突破性进展。
三、小结
综合来看，中南服务不断夯实内功，显示出了雄厚的综合实力，扎实稳健的基本面，以及高确定性的成长空间。结合行业发展的长期趋势来看，其在科技赋能以及服务领域积蓄的能量，将在后续发展中持续释放。笔者认为，中南服务所具备的未来增长潜能，放到在行业中来看，可以说是非常优秀的。
回归到投资层面，在当前环境下，一众物业股的登陆有望吸引资金对物业板块的进一步关注。在笔者看来，突破上市阻力后，需要观察的不仅仅是物管企业规模体量的大小，更重要的是其增长潜能、成长空间以及是否有复合行业趋势的业务属性及战略布局，这些都将在后续撬动公司成长的天花板。
经过总结，中南服务无疑是具备上述特征的，因此判定其上市大概率将在资本市场产生催化效应。特别是上市之后对其强劲发展势头的反复验证，相信会持续带给市场惊喜。
关键词： 中南服务通过聆讯：实力优势突出 增长潜能显现
